Có một điều mà gần như ai trong cộng đồng người Việt mình ở Mỹ cũng từng nghe nhắc tới, nhưng đến khi thật sự ngồi vào bàn ký giấy tờ mua nhà mới thấm: giá ngôi nhà ghi trên tờ rao bán chỉ là phần nổi của tảng băng. Bên dưới nó là cả một loạt chi phí lặt vặt mà nếu không chuẩn bị trước, bạn rất dễ rơi vào cảnh xoay xở vào đúng phút chót, khi mọi thứ đã không thể quay đầu. Nhiều người dành dụm bao năm cho khoản tiền đặt cọc, tưởng đã đủ, rồi giật mình vì còn hàng loạt khoản phải trả thêm. Bài viết này không nhằm dọa bạn, mà ngược lại, muốn giúp bạn nhìn rõ bức tranh để bước vào hành trình mua căn nhà đầu tiên một cách bình tĩnh và tự tin hơn.

Vì sao chi phí ẩn lại dễ bị bỏ qua

Khi mới tìm hiểu mua nhà, hầu hết chúng ta đều tập trung vào hai con số lớn nhất là tiền đặt cọc và khoản vay hàng tháng. Đó là phản xạ tự nhiên, vì đó là những con số được nhắc đến nhiều nhất. Nhưng quá trình mua nhà ở Mỹ có rất nhiều bên tham gia, từ ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty thẩm định, cho tới chính quyền địa phương, và mỗi bên lại có những khoản phí riêng. Những khoản này thường nhỏ khi đứng một mình, nhưng cộng lại có thể là một số tiền đáng kể. Điều quan trọng cần nhớ là mức phí cụ thể tùy bang, tùy địa phương, tùy ngân hàng và tùy thời điểm, nên đừng vội tin vào một con số mà ai đó kể lại từ vài năm trước.

Các khoản phí lúc đóng giao dịch (closing costs)

Closing costs là cụm từ bạn sẽ nghe đi nghe lại trong suốt quá trình. Đây thực ra là một nhóm gồm nhiều khoản phí khác nhau được gom lại vào ngày hoàn tất giao dịch. Tùy hoàn cảnh và tùy nơi, nhóm này có thể bao gồm những thứ như sau.

  • Phí khởi tạo khoản vay mà ngân hàng hoặc bên cho vay thu để xử lý hồ sơ của bạn.
  • Phí thẩm định giá nhà, do bên cho vay yêu cầu để chắc rằng giá nhà tương xứng với khoản vay.
  • Phí kiểm tra tình trạng nhà, một khoản nên chi để biết căn nhà có vấn đề ẩn nào không.
  • Phí làm hồ sơ chủ quyền và bảo hiểm chủ quyền (title), bảo vệ bạn khỏi những tranh chấp về quyền sở hữu sau này.
  • Các loại lệ phí giấy tờ, công chứng, đăng bộ mà chính quyền địa phương quy định.

Tổng các khoản này thường được mô tả là một tỉ lệ phần trăm so với giá nhà, nhưng tỉ lệ đó dao động và có thể thay đổi, nên cách an toàn nhất là yêu cầu bên cho vay đưa cho bạn bảng ước tính chi tiết bằng văn bản. Đừng ngại hỏi đi hỏi lại từng dòng. Bạn có quyền biết mình đang trả cho cái gì.

Những khoản phải trả trước và ký quỹ

Ngoài closing costs, bạn còn có thể được yêu cầu trả trước một phần một số khoản, hoặc đặt vào tài khoản ký quỹ (escrow) để bên cho vay giữ và thanh toán giúp theo định kỳ. Thông thường nhóm này liên quan đến tiền thuế tài sản và bảo hiểm nhà. Lý do là bên cho vay muốn chắc chắn các khoản quan trọng này luôn được đóng đúng hạn, vì chúng ảnh hưởng đến tài sản đang bảo đảm cho khoản vay. Số tiền cần ký quỹ ban đầu tùy thời điểm trong năm và tùy quy định địa phương, nên hãy hỏi rõ để không bất ngờ. Nếu bạn vay với khoản đặt cọc thấp, bên cho vay có thể yêu cầu thêm một loại bảo hiểm bảo vệ cho phía họ, và khoản này cũng làm chi phí hàng tháng nhích lên.

Chi phí định kỳ sau khi đã dọn vào

Đây là phần mà nhiều người vui mừng nhận nhà xong mới thấm dần. Sở hữu một căn nhà nghĩa là gánh thêm những khoản chi đều đặn mà hồi còn thuê thì chủ nhà lo. Cần để dành tinh thần cho những thứ như sau.

  • Thuế tài sản, một khoản lặp lại hằng năm, có thể được điều chỉnh theo thời gian và khác nhau rất nhiều giữa các khu vực.
  • Bảo hiểm nhà, và ở một số nơi còn cần thêm bảo hiểm riêng cho lũ lụt, động đất hay hiểm họa đặc thù của vùng đó.
  • Phí hiệp hội cư dân (HOA) nếu nhà nằm trong khu có quản lý chung, một khoản có thể tăng và đôi khi kèm phụ thu bất ngờ.
  • Tiện ích như điện, nước, gas, rác mà trước đây có thể đã gộp trong tiền thuê.

Những khoản này không biến mất, và chúng có xu hướng nhích lên theo năm tháng. Khi tính toán xem mình có kham nổi căn nhà hay không, bạn nên cộng cả nhóm này vào, chứ không chỉ nhìn vào khoản trả ngân hàng hàng tháng.

Quỹ dự phòng cho sửa chữa và bảo trì

Có một câu nói quen thuộc trong giới chủ nhà ở Mỹ: nhà không bao giờ ngừng đòi tiền. Mái nhà rồi sẽ cần thay, máy nước nóng có ngày hỏng, hệ thống sưởi hay điều hòa cũng có tuổi thọ của nó. Đó là chưa kể những sự cố nhỏ nhưng dồn dập trong những tháng đầu, khi bạn mới dọn vào và phát hiện đủ thứ cần chỉnh sửa. Kinh nghiệm chung là nên dành riêng một khoản tiết kiệm cho việc bảo trì, xem nó như một phần tất yếu của việc sở hữu nhà chứ không phải chuyện xui rủi. Mức để dành bao nhiêu thì tùy tuổi của căn nhà, tùy tình trạng và tùy hoàn cảnh tài chính của mỗi gia đình, nhưng có một quỹ riêng luôn tốt hơn là phải vay nóng khi sự cố ập tới.

Chi phí dọn nhà và những thứ dễ quên

Ngày cầm chìa khóa trong tay là lúc bạn nhận ra còn cả tá khoản nhỏ chưa nằm trong dự tính. Tiền thuê xe tải hoặc thuê dịch vụ chuyển nhà, tiền mua sắm những món cơ bản cho căn nhà mới, tiền sơn lại một phòng, hay đơn giản là chi phí kết nối internet và các dịch vụ. Nếu nhà cần đồ nội thất mới vì căn cũ không vừa, con số đó cũng có thể leo thang nhanh hơn bạn nghĩ. Lời khuyên nhẹ nhàng ở đây là đừng dồn hết tiền tiết kiệm vào khoản đặt cọc rồi để túi rỗng vào đúng ngày dọn vào. Hãy chừa lại một khoảng đệm thoải mái cho những tuần đầu tiên.

Cảnh giác và chuẩn bị tinh thần

Quá trình mua nhà cũng là lúc nhiều thông tin tài chính cá nhân của bạn được trao đổi qua lại, nên hãy cẩn trọng với các yêu cầu chuyển tiền gấp hoặc thay đổi thông tin tài khoản nhận tiền vào phút chót. Đã có không ít trường hợp người mua bị lừa chuyển khoản đặt cọc vào tài khoản giả mạo qua email. Khi nhận bất kỳ chỉ dẫn chuyển tiền nào, hãy gọi điện xác nhận trực tiếp với bên giao dịch qua số điện thoại bạn đã biết từ trước, đừng tin tuyệt đối vào email. Sự thận trọng nhỏ này có thể cứu bạn khỏi mất trắng một khoản lớn.

Lời kết

Mua căn nhà đầu tiên ở Mỹ là một cột mốc đáng tự hào, và những chi phí ẩn không nên là lý do khiến bạn chùn bước. Chúng chỉ đáng sợ khi bị bỏ qua, còn khi đã được nhìn thẳng và chuẩn bị trước thì mọi thứ trở nên dễ thở hơn nhiều. Hãy xin bảng ước tính chi phí bằng văn bản, đọc kỹ từng điều khoản thực tế trong hồ sơ của bạn, và nếu thấy có gì chưa rõ thì đừng ngại cân nhắc hỏi một chuyên viên tài chính, kế toán hoặc người am hiểu về thuế. Bài viết này chia sẻ từ kinh nghiệm và kiến thức tổng quan, không thay thế cho tư vấn riêng phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của bạn. Mỗi con số đều có thể thay đổi theo thời điểm và nơi chốn, nên thông tin chính xác nhất luôn nằm trong chính giấy tờ mà bạn sắp ký. Chúc bạn vững vàng và an tâm trên con đường an cư nơi xứ người.