Với nhiều người Việt mình khi sang Mỹ, có được căn nhà của riêng mình là một cột mốc lớn, vừa là chỗ an cư vừa là một cách tích lũy tài sản lâu dài. Nhưng giữa cái mong muốn đó và lúc cầm chìa khóa trên tay là cả một quy trình vay tiền mua nhà, hay còn gọi là mortgage, mà không phải ai cũng nắm rõ ngay từ đầu. Có người nghe tới đống giấy tờ, từ ngữ chuyên môn rồi cảm thấy nản. Bài viết này không phải để tư vấn cho trường hợp riêng của bạn, mà chỉ chia sẻ một bức tranh tổng quan và vài kinh nghiệm thực tế, để khi bước vào quy trình bạn đỡ bỡ ngỡ và tự tin hơn khi đặt câu hỏi cho người trong nghề.
Mortgage thật ra là gì
Nói đơn giản, mortgage là khoản vay mà bạn dùng để mua nhà, và chính căn nhà đó được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay. Tức là nếu vì lý do nào đó bạn không trả được nợ trong thời gian dài, ngân hàng có quyền thu hồi nhà. Đổi lại, thay vì phải có đủ toàn bộ số tiền mua nhà ngay lập tức, bạn chỉ cần một phần trả trước rồi trả dần phần còn lại theo nhiều năm.
Mỗi tháng bạn trả một khoản gồm tiền gốc và tiền lãi, và tùy hợp đồng có thể kèm cả tiền thuế nhà cùng bảo hiểm gom chung lại. Lãi suất thì có loại cố định suốt thời hạn vay, có loại thay đổi theo thị trường sau một giai đoạn đầu. Mức lãi suất cụ thể, thời hạn vay và các loại phí đi kèm tùy ngân hàng, tùy thời điểm và tùy hoàn cảnh tài chính của từng người, nên con số bạn nghe người quen kể chưa chắc đúng với mình. Đây là chỗ rất nên hỏi kỹ chuyên viên cho vay.
Chuẩn bị trước khi bắt đầu
Trước khi nghĩ tới chuyện đi xem nhà, phần lớn công việc thật ra nằm ở khâu chuẩn bị hồ sơ tài chính của chính mình. Ngân hàng sẽ nhìn vào nhiều yếu tố để đánh giá khả năng trả nợ của bạn, và bạn càng chuẩn bị gọn gàng thì quy trình sau này càng nhẹ nhàng.
- Điểm tín dụng (credit score): đây là một trong những thứ ngân hàng quan tâm. Điểm càng tốt thì bạn càng có khả năng được điều kiện vay dễ chịu hơn, nhưng ngưỡng cụ thể ra sao thì tùy chương trình và tùy bên cho vay.
- Lịch sử thu nhập và việc làm: thường họ muốn thấy bạn có nguồn thu ổn định trong một khoảng thời gian. Giấy tờ như phiếu lương, bảng khai thuế, sao kê ngân hàng nên được chuẩn bị sẵn.
- Tỉ lệ nợ trên thu nhập: ngân hàng nhìn vào việc các khoản nợ hằng tháng chiếm bao nhiêu so với thu nhập của bạn. Nếu bạn đang gánh nhiều khoản trả góp khác, điều đó có thể ảnh hưởng.
- Tiền trả trước (down payment): số tiền bạn bỏ ra ban đầu. Tỉ lệ bao nhiêu là tùy loại khoản vay và tùy chương trình, và việc trả trước ít hay nhiều có thể kéo theo những điều khoản khác nhau, chẳng hạn có cần mua thêm một loại bảo hiểm khoản vay hay không.
Một mẹo nhỏ nhiều người làm là kiểm tra báo cáo tín dụng của mình sớm để phát hiện sai sót và sửa kịp, vì những lỗi nhỏ đôi khi cũng làm ảnh hưởng đánh giá.
Pre-approval, bước đi đầu tiên đáng giá
Trước khi đi xem nhà nghiêm túc, rất nhiều người chọn xin pre-approval, tạm hiểu là thư chấp thuận sơ bộ. Bạn nộp các giấy tờ tài chính, ngân hàng xem qua rồi đưa ra một ước lượng về số tiền họ có thể cho bạn vay. Cần phân biệt với pre-qualification, vốn chỉ là ước tính nhanh và sơ sài hơn.
Lợi ích của pre-approval là bạn biết được khoảng giá nhà nằm trong tầm với, đỡ mất công xem những căn ngoài khả năng. Quan trọng hơn, khi đi mua ở những nơi cạnh tranh, người bán thường xem trọng người mua đã có pre-approval vì nó cho thấy bạn nghiêm túc và có khả năng tài chính. Tuy vậy, pre-approval không phải lời hứa chắc chắn cho vay, con số cuối cùng vẫn có thể thay đổi sau khi hồ sơ được xét kỹ.
Tìm nhà và nộp đơn vay chính thức
Sau khi có pre-approval, bạn bắt đầu đi xem nhà, thường là cùng một người môi giới bất động sản. Khi ưng một căn và bên bán chấp nhận lời đề nghị của bạn, lúc đó bạn mới nộp đơn vay chính thức với ngân hàng đã chọn. Đây cũng là lúc nên so sánh vài bên cho vay khác nhau, bởi điều khoản, lãi suất và phí mỗi nơi một khác, và sự chênh lệch qua nhiều năm có thể không hề nhỏ.
Ở giai đoạn này bạn sẽ nhận được các bảng ước tính chi phí vay. Hãy đọc kỹ và đừng ngại hỏi lại từng dòng mình chưa hiểu, nhất là các loại phí. Nếu tiếng Anh tài chính còn lạ lẫm, nhờ người thân rành hơn cùng đọc hoặc hỏi thẳng chuyên viên là điều hoàn toàn bình thường, không có gì phải ngại.
Thẩm định và xử lý hồ sơ
Khi đơn vay được nộp, ngân hàng bắt đầu quá trình xử lý và thẩm định, thường gọi chung là phần underwriting. Họ sẽ kiểm tra lại toàn bộ giấy tờ, xác minh thu nhập, tài sản và rà soát kỹ khả năng trả nợ của bạn. Trong giai đoạn này, họ có thể yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ nhiều lần, và đây là chuyện rất bình thường, không có nghĩa là hồ sơ bạn có vấn đề.
Song song đó thường có khâu thẩm định giá trị căn nhà (appraisal) để chắc rằng giá nhà tương xứng với khoản vay, và việc kiểm tra tình trạng pháp lý của ngôi nhà. Lời khuyên thực tế là trong suốt thời gian này, bạn nên giữ tình hình tài chính ổn định, hạn chế mở thêm khoản nợ lớn mới hay thay đổi công việc đột ngột nếu chưa cần thiết, vì những thay đổi đó có thể ảnh hưởng tới kết quả xét duyệt.
Closing, ngày cuối cùng và những con số cần soi kỹ
Khi hồ sơ được duyệt, bạn đến bước closing, tức buổi ký kết hoàn tất. Đây là lúc bạn ký một loạt giấy tờ, thanh toán các khoản phí closing và phần trả trước. Các khoản phí này gồm nhiều mục khác nhau và tùy từng giao dịch, nên trước ngày closing bạn sẽ nhận bảng tổng kết chi phí cuối cùng. Hãy đối chiếu bảng này với những con số đã được báo trước đó, nếu thấy chênh lệch bất thường thì hỏi ngay.
Ký xong và hoàn tất thanh toán, căn nhà chính thức là của bạn. Từ đây bạn bắt đầu hành trình trả nợ hằng tháng theo lịch đã thỏa thuận.
Vài lưu ý để đi đường dài an toàn
Mua nhà bằng mortgage là cam kết tài chính kéo dài nhiều năm, nên bên cạnh việc lo được khoản vay, bạn cũng nên nghĩ tới bức tranh rộng hơn.
- Đừng vay chạm trần khả năng của mình. Việc ngân hàng đồng ý cho vay một mức nào đó không có nghĩa là bạn nên vay tới mức đó. Chừa lại khoảng đệm cho những chi phí phát sinh, sửa chữa và lúc khó khăn.
- Tính cả những chi phí ngoài tiền trả góp như thuế nhà, bảo hiểm, phí khu dân cư nếu có và tiền bảo trì. Nhiều người chỉ nhìn vào con số trả góp mà quên những khoản này.
- Cảnh giác với lừa đảo. Đáng tiếc là có những kẻ lợi dụng người mua nhà lần đầu, gửi email giả mạo yêu cầu chuyển tiền closing vào tài khoản lạ vào phút chót. Luôn xác minh lại thông tin chuyển tiền trực tiếp qua kênh chính thức trước khi chuyển bất kỳ khoản nào.
- Sau này nếu lãi suất thị trường thay đổi, một số người cân nhắc tái cấp vốn (refinance), nhưng việc đó có lợi hay không còn tùy hoàn cảnh và đi kèm chi phí riêng, nên cần tính toán kỹ.
Nếu khoản vay nằm trong một kế hoạch tài chính có liên quan tới đầu tư hay kỳ vọng giá nhà tăng, hãy nhớ rằng thị trường luôn có rủi ro và không ai bảo đảm chắc chắn về lợi nhuận trong tương lai.
Lời kết
Quy trình vay tiền mua nhà ở Mỹ nghe qua thì nhiều bước và lắm giấy tờ, nhưng khi đã hiểu trình tự chung thì mọi thứ rõ ràng hơn nhiều: chuẩn bị hồ sơ, xin pre-approval, tìm nhà, nộp đơn, thẩm định rồi closing. Điều quan trọng nhất là đừng vội, đừng ngại hỏi, và đừng so mình quá nhiều với người khác vì mỗi hoàn cảnh một khác. Những thông tin trong bài chỉ mang tính tổng quan và chia sẻ kinh nghiệm, không thay thế cho tư vấn riêng. Với một quyết định lớn như mua nhà, việc ngồi lại với một chuyên viên cho vay đáng tin cậy, một kế toán hoặc người am hiểu thuế để soi kỹ trường hợp cụ thể của mình luôn là điều xứng đáng. Chúc bạn sớm có được mái nhà mơ ước, và đi qua quy trình này một cách nhẹ nhàng, vững vàng.